LTV, DSR, DTI 주택담보대출 용어 정리

부동산 주택담보대출에 관련된 LTV, DSR, DTI에 대하여 정확히 모르시는 분들이 많습니다. 알고보면 쉬우면서도 반드시 알아야할 용어들을 정리해보겠습니다.

 

주택담보대출의 대출금액 제한 기준

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보통 주택을 매매할 때, 은행권에서 주택구입자금의 일부를 대출받게 됩니다. 바로 이 때 주택담보대출을 받아 필요한 금액을 마련합니다. 이 대출을 받을 때 각 대출별 금액이 제한되어 있습니다. 이 제한의 기준에 따라 다른 용어들이 사용됩니다.

 

1. LTV (Loan to Value Ratio) : 주택 담보인정비율 / 담보대출비율

LTV는 시세의 최대 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지를 뜻합니다. 예로, 5억 원인 집이 LTV가 40%라면 2억 원(5억 원 * 40%)까지 대출을 받을 수 있다는 의미입니다. 다음 표는 현재 조건, 지역별 LTV 관련 표입니다.

 

LTV, DTI 비율

2. DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율

DSR은 대출 원리금을 비롯한 개인 연소득 대비 모든 부채의 상환 비율을 뜻합니다. 마찬가지로 예를 들면, 연소득 5천 만원에 DSR이 40%라면 대출 원금과 이자 상환액이 연간 2천 만원(5천 만원 * 40%)을 넘지 않는 한도로 대출을 해준다는 의미입니다. 반대로 계산해보면 최대 기간에 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 파악해볼 수 있습니다. 연봉 1억 원인 사람이 만기 30년, 이율 3.5%의 주택담보대출을 받는다면, 최대 7억 원을 대출로 받을 수 있습니다. 해당 금액은 금리가 변동될 때 수시로 바뀔 수 있으니 본인의 상황에 맞게 계산해봐야 합니다.

 

DSR의 핵심은 소득에 따라 대출금이 연동된다는 것 입니다. 또한, DSR을 산정할 때 '부채'가 항상 고려됩니다. 부채에는 개인이 받은 모든 대출의 원리금과 할부금, 미결제 신용카드 비용이 포함되며, 신용대출과 같이 만기가 짧은 대출일 경우 연간 원리금 상환 금액이 훨씬 크게 계산되니 산정될 때 불리하게 작용됩니다. 반대로 전세자금대출 외 일부 대출은 DSR 계산 시 제외되오니 세부적인 항목은 꼭 확인을 하셔야 합니다.

 

3. DTI (Debt To Income) : 총부채상환비율

DTI는 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자가 차지하는 비율입니다. DSR과 상당히 유사해서 아래 비교자료를 꼭 참고하시기 바랍니다. 연소득 5천 만원에 DTI가 40%라면 매년 갚아야할 이자가 2천 만원(5천 만원 * 40%) 이하가 되도록 대출을 제한합니다. DTI의 경우 상환기간이 길어지면 갚아야할 원금과 이자가 상대적으로 작기 때문에 기간에 따라 더 많은 대출을 받을 수 있으니 개인의 여건에 맞게 확인해봐야 합니다.\

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DSR과 DTI 비교하기

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1. DSR와 DTI차이점

1) DSR (총부채원리금상환비율)

(1) 산출방식 : (신규 모든 대출 연 원리금 + 기존 모든 대출 연 원리금) / 연 소득

 

2) DTI (총부채상환비율)

(1) 산출방식 : (신규 주택대출 연 원리금 + 기존 모든 대출 연 이자) / 연 소득

 

 

대출 시 유의사항

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1. 수시로 바뀌는 제도를 체크하자

대출은 정부 정책에 따라 수시로 제도가 바뀌고, 예외 조항도 많으니 매매 전에 규정을 반드시 확인해야 합니다. 인터넷 사이트 '부동산계산기.com'에서는 DSR 모의 계산을 통해 실제 대출 규모를 확인할 수 있으니 반드시 참고하시어 진행하시는 것을 추천드립니다.